Alisa Petersen，落基山研究所咨询师
Cara Carmichael，落基山研究所项目经理

父亲曾告诉我：“要想成功，一个人的努力必不可少，但如果在有利条件的促成下，成功的机会就会更大。”落基山研究所博尔德办公室的同事们在过去的9年中已经充分利用了我们所拥有的全部空间—-一个由已有50年历史的摩托车商店改造成的办公室。虽然博尔德冬天寒冷夏天炎热，但这个办公室凭借它的特色，取得了相当不错的能效水平（每年每平方英尺47kBu）。然而，当有机会成为博尔德市首栋净零能耗（Net Zero Energy, NZE）建筑的租户时，我们依然激动异常：我们的机会来了！我们早就希望拥有一个与我们的可持续发展价值观相一致的办公空间，并为同事提供更好的办公环境，就像我们位于巴索尔特的创新中心一样。Boulder Commons项目给了我们一个绝佳的机遇来证明市场化的手段能够使净零能耗建筑取得更好的投资回报。无论对于忠实的绿色发展企业还是更为传统的律师事务所而言，这种市场化的净零能耗应用方案都能够提供足够的商业吸引力。

作为Boulder Commons项目的主要承租人，我们与开发商Morgan Creek Ventures紧密合作，在实现净零能耗目标的同时，也为业主和租户带来了真正的经济效益。就这样，我们完成了科罗拉多州的首个净零能耗建筑租赁案例。落基山研究所的努力得到了市场转型研究所和美国能源部的认可，并荣获2017年绿色租赁领袖这一称号。落基山研究所一直以来都是绿色租赁领域的思想领袖和先行者，但这次是我们第一次以租户的角色做出贡献。这一项目进一步强化了我们原有的观念，并促使我们在技术可行与经济可行的方案之间寻求到最佳平衡。

目前，市场上只有少量的建筑真正实现了净零能耗，因此可供我们借鉴的经验非常少，尤其在建筑租赁领域。为解决这一问题，我们编写了《净零能耗租赁最佳实践指南》，在我们自身经验的基础上，我们还广泛吸取了其他净零能耗建筑租赁开发商提供的宝贵经验。除此以外，《指南》还证明了方案的商业可行性，并强调了成功净零能耗租赁项目中必须注意的关键问题。

这一工作非常重要，因为商用建筑消耗了全美36%的电力，而其中52%的商用建筑都以租赁形式运营，并且净零能耗租赁建筑还远未真正进入市场。关于净零能耗租赁建筑的种种错误观念和误解是造成这种市场脱节的一个潜在原因。

在本文接下来的篇幅中，我们将依次纠正这些错误观念:

错误观念之一：净零能耗租赁建筑无法为开发商提供合理的投资回报

虽然净零能耗租赁建筑仍是一种新事物，但只要应用得当，它们可以提供比普通建筑更高的收益。净零能耗租赁建筑可以为持有物业的开发商带来19%的额外收益，而对于建成后立即出售物业的开发商来说，他们也可以获得17%的额外收益。

净零能耗建筑还可以获得以下额外价值：

• 提高入住率：研究发现，由于提高了租户吸引力，减少空闲时间，提高租户保留率，高能效建筑可以获得比普通建筑高3%-7%的入住率。
• 房租溢价：净零能耗租赁建筑在市场中具有独特的优势，它们质量更好、性能更高，因此房租价格更高。一份对超过2.1万栋美国租赁建筑进行的市场研究也反映了同样的结果。该研究显示经能源之星认证的建筑可取得3.5%的房租溢价。净零能耗建筑也有望达到并超过这一水准。
• 更高的市场价值：除降低资本化率、提高预期房租和降低运营开支外，高能效建筑的售价比普通建筑高13%。

错误观念之二：只有重视可持续发展理念的企业才有兴趣租赁净零能耗建筑空间

入住净零能耗建筑能够在极小增加甚至不增加成本的情况下极大地改善租户体验。即使未将可持续发展作为主要考虑因素的租户都可以通过入驻净零能耗建筑获得以下福利：

• 提高员工工作效率和满意度：租户可以获得的最大福利就是提高员工的工作效率和满意度。通过适宜的温度、自然光照和环境有利健康等因素可以将整体工作效率提高6-16%。美国劳动部的一份近期研究表明，一家企业的人力工资成本是能源成本的一百倍，所以虽然降低用电账单是一大优势，但提高员工工作效率才是对企业入驻净零能耗办公建筑的最大吸引力。
• 有助于员工招聘和人才保留：企业可以将入住净零能耗租赁建筑作为员工招聘和人才保留的一项吸引措施。美国人力资源管理协会的研究表明，67%的员工认为他们的雇主对“绿色办公环境”的重视程度是非常重要的。
• 降低运营开支：在不同电力公司用电费率结构下，净零能耗租赁建筑可以将能源账单降至非常低甚至是零的水平，所以即使在基础房租更高的情况下也可能提供比普通建筑更低的整体租赁成本。此外，租户在净零能耗租赁建筑中更不易受到电力公司电费涨价的影响。

错误观念之三：净零能耗只能用于新建建筑

确实，由于开发商对新建建筑的建筑系统和新的租赁合约拥有完全的掌控，所以在新建建筑中实现净零能耗比在已建建筑中实现这一目标更容易。然而，如果已建建筑业主愿意与租户就建筑能效进行沟通，并通过一些容易实现的能效改进措施，让租户愿意参与未来的能效项目，已建建筑也可以实现净零能耗的运营。这一过程根据具体情况会有不同，但一般包括以下几个步骤：
第一步：收集建筑过往用能数据并告知租户。
第二步：与租户一同设定积极但可实现的能效目标。
第三步：重新调试建筑的运行使其达到可实现的最高能效水平。
第四步：应用可以让租户收益的融资机制，来进行能效改善和太阳能光伏改造项目。
在更新租约时，用能预算、能耗信息披露、空间再调试和成本回收等条款都应被写入租约。要了解更多有关如何在新租约中写入净零能耗租赁条款和如何在已建建筑中开展净零能耗改造过程，请参阅《净零能耗租赁最佳实践指南》。

错误观念之四：净零能耗是别人的事，与我无关。

无论你在建筑领域的角色是什么，你都可以立即采取行动。落基山研究所正在通过证明净零能耗租赁建筑的商业可行性并提供可行的执行步骤，来规模化推广净零能耗租赁建筑的采纳和应用。一旦达成合作，建筑业主和开发商应立即与他们的内部团队及租户展开对话，讨论如何将绿色租赁条款整合进他们的建筑项目，并在新建项目中考虑净零能耗目标。可以借鉴的资源包括：

• 净零能耗租赁最佳实践指南
• 净零能耗租赁建筑成功案例研究
o Boulder Commons项目（从第24页开始）
o 西雅图布利特中心
o Indio路435号
o Page Mill路1400号
• 落基山研究所的净零能耗租约和布利特中心净零能耗租约。此外还可参阅关键净零能耗租约条款。

下一步工作

通过博尔德能源挑战赛，落基山研究所希望大幅加快博尔德本地高级绿色租赁项目的推广。落基山研究所将开展的这个针对博尔德本地的活动，为建筑业主、租户和经纪公司提供了定制化培训，并直接与四家博尔德本地房地产业主/管理公司展开合作，为他们提供咨询和协助服务。点击这里查看这次活动的最新消息。

落基山研究所还在2018年4月17日到19日于匹兹堡举行的目标净零论坛上展示了净零能耗租赁建筑的最佳实践方案。这次论坛活动为领先的政策决策者、设计专业人员和建筑业主提供了绝佳的机会来学习成功项目的最佳实践经验，并通过合作抓住净零能耗发展机遇，改善我们的建筑环境。