图中的这片空地，将建成一个世界级的可持续发展创新区

匹兹堡Almono项目首次实现了零碳社区的全商业化开发，不再需要政府补贴并能让开发商、投资人和租户同时获益，这使得迅速发展零碳社区成为可能

在匹兹堡市莫农加希拉河沿岸一处名为Almono的前钢厂内，一个集居住、办公、服务为一体的多用途开发项目正在建设之中。

该项目占地73万平方米，建筑面积达60万平方米，计划建成一个“零碳区域”，每年可减少多达6万吨的碳排放。项目建成后，将成为全球最大的零碳社区和第一个全商业化开发的零碳社区。

匹兹堡市正积极从之前的钢铁城市向高科技城市转型，Almono项目就是这一转型努力的缩影。

全市场化建设零碳社区

全世界的城市都希望在经济增长的同时降低碳排放，低碳区域开发正符合这一诉求。但是，由于低碳建筑的成本高出传统建筑，导致其发展相对缓慢。不少政府通过补贴来激励低碳区域开发，但政府补贴显然不是长久之道。只有在商业上可行，各利益主体才能真正建立开发使用零碳社区的热情。

通过创新的设计和融资模式，Almono项目成功解决了这一问题——完全市场化，广泛吸纳市场资本，并让投资人实现盈利。

该融资模式被称之为综合能源服务供应商模式（IESP），这是一种专门为能源零售企业定制的一体化区域开发商业模式。Almono项目采用此融资模式，通过引入第三方投资解决了前期建设成本增加（比普通建筑高8％-15％）的问题，投资人则通过向建筑用户收取能源使用费用来收回成本。

投资人主要的投资领域包括现场新能源发电系统、更高效的区域集中供热制冷系统以及单体建筑能效提升。（见图1）

项目中每一个利益相关方都可以通过IESP模式获益。IESP向第三方融资，用于覆盖开发商增加的建设成本，对于开发商来讲，由于有IESP的补贴，因此投资成本不会增加，并且多用途的高能效建筑能够保证市场溢价。对于租户或住户来讲，与选择传统建筑相比，他们的能源消费账单不仅不会增加，相反还能从零碳项目中获益。对于投资人来讲，他们能够通过投资低碳基础设施建设实现长期的低风险回报。因此，无需政府财政支持，零碳社区就能够建成并获利。

Almono项目是怎么做到这一切的？

怎样实现多方共赢

Almono项目成立的前提是社区内的建筑要实现高能效表现，其能源需求完全通过现场可再生能源供应满足，在效果等同的情况下比传统建筑的能源消耗量降低75％，这些节约出来的能源消费，就是多方共赢的基础。

为实现这一目标，Almono项目采取了开源和节流并举的设计理念。

开源：充分利用场内太阳能发电，将太阳能光伏设备的使用与建筑进行一体化设计，把太阳能光伏设备作为建筑构件的一部分，统筹考虑建筑的整体结构和构造问题，通过改善建筑朝向等优化设计达到太阳能发电量最大化，实现最大程度上的开源。换句话说，太阳能总发电量就是整个项目建成后的总能源消耗量。

节流：大幅降低建筑能耗，最终降到太阳能总发电量的水平。主要手段包括区域集中供热制冷、LED照明、建筑外墙材料改进、建筑外窗优化设计等等。

要实现这一目标，将面临如俄罗斯套娃般层层相扣的挑战。

第一层挑战是如何消除一级开发商的建设成本顾虑；第二层挑战是针对潜在的地块开发商而言，由于严格的能效要求会增加他们的前期投资成本，而且这些投资成本可能无法通过提高房产售价或租金来收回，他们因此产生顾虑可能会打消投资念头；第三层挑战来自于零碳社区建成后的业主和租户，他们可能担心零碳社区能源消费费用会高于传统的能源账单。

就Almono项目来看，实现零碳建筑的增量成本包括建设高效的集中供热制冷系统、现场新能源发电系统以及超高能效建筑方面的投资，再加上常规建设成本，首期投资总额预计为1.4亿美元。

在Almono项目中，综合能源服务供应商（IESP）代表一家第三方投资人投资这1.4亿美元，用于抵消开发商为实现零碳表现的前期投资增量成本。与此同时，在美国，相比于传统建筑，低碳绿色建筑的售价或租金都会更高。（见图2）

对低碳建筑用户（租户或业主）而言，享用太阳能发电、区域集中供热制冷系统以及超高能效建筑所产生的费用低于居住传统建筑产生的能源账单（见图3）。由于较低的能源开支，以及在此类建筑内生活更健康舒适，用户可能更愿意支付较高的房屋租金或售价。大量研究表明：提高建筑用户的健康水平和舒适度甚至能够提高其工作效率，帮助企业吸引并留住员工。此外，使用低碳建筑能够塑造或提升关注可持续发展的企业形象。

对投资人而言，低碳用户能源消费账单是一个长期稳定的现金流，保证了其投资回报。

Almono项目将分成不同的开发阶段，首期开发期15年，项目投资总额1.4亿美元，假设债务股本比例为80％∶20％，贷款利率5％，以50年投资期（项目建成后运营期35年）、入住率在80％－100％之间来计算，每年股本回报率为9％－20％。

鉴于此低碳社区的地段及其标杆性特征，这一预估入住率是合理的，而且不包括开发商为降低房屋空置率而自己参与购房的行为。

在IESP模式下，建筑能效与能源供应的所有模块都集成在一起，通过电费账单来收费，历史数据表明，与能源供应相关的账单违约率一般较低。此外，区域性开发模式下是单一能源供应商，所有能源设施都由IESP拥有并管理，这又确保了一个垄断型市场。因此，可以将IESP向第三方投资人的融资理解为以能源消费账单为担保的融资，这一融资使IESP能够筹集建设零碳社区所需要的资金。

扩展IESP模式

随着全球更多国家和城市设定更严格的碳排放目标，以及开发商与建筑用户们都在追求建筑的更高价值，能源零售企业可以趁机拓展业务范围，推出综合能源服务供应商解决方案。除了提供账单融资机制以外，IESP在保证区域能源服务具成本效益且运营成本低方面扮演着重要角色，这些也是能源零售企业的核心优势所在。为此，其他低碳区域开发项目复制这一模式可以考虑提供下列各项服务：

* 优化的新能源部署。IESP负责所有现场新能源发电系统开发，有效利用规模经济效应，首先部署区域内最具经济效益的新能源发电场所。

* 高效的区域集中供热制冷系统。IESP也能够开发并运营一个区域集中供热制冷系统，整合的供热制冷规模为提高运营效率提供巨大机会。

* 分布式能效提升。IESP为区域内高于传统建筑的增量成本投资，并通过建立账单融资机制加上月度电费账单实现财务回报，再次捕捉投资机会。

* 一体化的能源管理。IESP能够管理数兆瓦来自于集中供热制冷系统以及建筑物的电力需求，并通过现场新能源发电供应电力。根据不同的地区政策环境、电费构成以及电网基础设施铺设情况，集中管控电力需求和现场电力供应，从而帮助当地电网合理统筹电力资源，节约发电成本，提高灵活性。

以上种种，使得建设零碳社区不再需要政府财政支持，首次实现了零碳社区的全商业化开发。虽然IESP模式下的各个模块不一定适用于所有大型零碳社区开发项目，但其他开发商可以各取所需地使用该模式的不同模块，使得零碳开发项目更吸引投资人、开发商以及租户，从而让迅速发展零碳社区成为可能。这正是匹兹堡Almono项目的意义所在。

文章原载《财经》杂志