Kelly Vaughn，落基山研究所传播经理

距离科罗拉多州博尔德市中心2英里，一个名为Boulder Commons的新净零能耗建筑项目正在建设中。该项目包括两幢商业建筑，面积约10万平方英尺，集专业办公室、餐厅、咖啡店以及社区活动空间于一体。得益于博尔德市发达的公交网络，这里交通非常方便。

该项目预计今年秋天竣工。届时，落基山研究所博尔德办公室的员工就可以搬入面积为1.4万平方英尺的全新办公室。但对于项目业主Morgan Creek Ventures而言，比这一搬迁更令人激动的是，该项目将成为一个重要的里程碑：这是科罗拉多州签约的首份净零能耗建筑项目的租赁合同，创下了净零能耗建筑多租户开发项目的最大规模记录。

Morgan Creek Ventures公司Andrew Bush表示：“该项目为可持续发展设定了更高的目标，而且租户与我们秉承着同样的企业责任感。落基山研究所作为主要承租人和合作伙伴，在开发租赁模式方面给予了我们不可替代的帮助，充分考量了房东与租户的年度净零能耗目标与利益，帮助我们取得了更大的成绩。”

发展净零能耗项目的开发

仅在一年前，落基山研究所位于科罗拉多州巴索尔特镇的超净零能耗创新中心投入使用。从那时起，作为北美最寒冷气候区域能效最高的建筑，这座建筑面积15610平方英尺的业主自用办公楼就吸引了来自国内外的高度关注。而这一次与Boulder Commons项目协议的签署不但帮助落基山研究所继续“以身作则”，更是通过市场化的解决方案，推动了整个建筑行业在净零能耗建筑、项目和区域开发方面的发展。

在过去的一年中，净零能耗建筑蓬勃发展。一份来自New Building Institute的报告显示，从2015到2016年，经认证的和新建的净零能耗建筑数量增长了74%。但与行业进展速度相比，净零能耗建筑租赁项目的数量远远落后于业主自用项目。这也是整个行业想要长期可持续发展的主要挑战。

虽然，业主自用型净零能耗建筑的价值定位相当明确（降低用能和维护成本，提高员工生产力，减少员工病假情况），但租赁用途的建筑对房东和租户的价值却需要依赖于更加复杂的关系。如何在能耗以年度为单位进行计算的情况下，校准每个月的能耗与成本？开发商如何在租户向电力公司按月支付账单，而房东希望尽量购买更少（而不是更多）能源的传统情形下，收回对太阳能光伏系统的投资？租户如何在仅仅管理和控制一小部分用能设施和设备的情况下，更好地提升能效？反过来，当插座负荷替代照明成为净零能耗建筑中的最主要终端用能负荷时，房东如何鼓励租户节约能源？管理这些复杂的关系并为共享净零目标提供法律保障，就是净零能耗建筑租赁模式的作用。

化解房东-租户分歧

在Boulder Commons项目中，Morgan Creek Ventures与落基山研究所及其法律顾问Holland & Hart团队合作开发了首创性的净零能耗建筑的租赁模式，在租户与房东之间建立牢固的商业共赢关系，从而使双方积极合作以达到项目的净零目标。

在此租赁模式下，双方在租赁协议中为建筑的能耗或交通排放等因素设置了用能限额，这些限额将决定项目是否能够通过其现场可再生能源系统（在这个项目中是一套596千瓦的光伏系统）满足用能需求。例如，落基山研究所获得的限额是将插座负荷控制在每平方英尺7 kBtu之内，如果超过这一限额，将被收取一定的费用来购买可再生能源信用（RECs）从而抵消超额部分。与此同时，租户还需要与房东商讨如何更主动地管理能耗。这种机制为双方带来了同赢的局面，因为落基山研究所能够通过管理插座负荷而拥有对能耗预算分配与管理的控制权，而Morgan Creek Ventures在了解了具体负荷类型后能够更准确地确定其光伏系统的规模。

交通相关排放的处理方法与之类似。在租赁协议中将停车场的部分拆分，能够将停车费用从租赁费用中分离，鼓励落基山研究所的员工使用替代通勤方案。如果落基山研究所的员工在通勤中长期使用公共交通、共享汽车或自行车替代私人汽车，就可以降低租赁费用，而房东可以将节约出的停车空间推向市场（停车费用占落基山研究所总租赁费用的约13%）。

落基山研究所建筑部门经理Cara Carmichael表示：“对落基山研究所而言，Boulder Commons是一个非常好的选择，因为它与我们的可持续发展目标相一致。同时，因为这里条件更好，并且租金比同一区域的能效相对较低的建筑更加便宜，因此能够吸引许多之前可能并不关心可持续发展或能源问题的公司。这是一个无人涉及的领域，没有经验可以借鉴，这让我们对开发净零能耗建筑的租赁模式更加兴奋。”

开创净零能耗建筑的租赁标准模式

只有少数其他开发商也在主动开发此类多租户净零能耗项目，因此我们咨询了所有此类项目的开发进程、成本结构和积累经验。

Carmichael表示，净零能耗建筑与并无先例的租赁用途净零能耗建筑所面临的最大挑战之一是：需要在租赁期间对项目进行持续的年度能耗检验，从而对建筑的运行持续进行改进。这要求租赁协议对建筑的调试做出特别要求，并与建筑的每一个租户都保持持续交流，探索其他提高能效的方式。

此类租赁模式的另一个创新部分是对能耗抵消方式的处理。在Boulder Commons项目中，任何从电力公司采购的能源都需要使用可再生能源信用来抵消。但是，仅依赖于这一种合规方案，尤其是在可能长达8年以上的长期租约中，会由于信用价格的长期不确定性给项目投资者带来不安。因此，落基山研究所提议，可以使用其他方式抵消任何可能被使用的“污染”电力，其中包括社区规模太阳能、白标签（能效证书）、从电力公司直接采购的绿色电力或其他“清洁”能源。

Carmichael表示：“我们将净零能耗概念带入租赁领域，并对租户使用建筑提供了全新的收费方式。通过将其开发为其他项目可以学习的标准模式，这种模式将对租赁用途净零能耗建筑的推广大有裨益。随着市场对高能效建筑的需求增长速度持续超越供给速度，此类模范案例越多，我们就越有信心向更多开发商和投资者证明，净零开发模式不但是更高的环境标准，更能带来更高的经济效益。”

图片来源：Boulder Commons