Radhika Lalit，落基山研究所高级咨询师

下载我们的最新洞见报告《R-PACE融资机制改变净零能耗住宅的行业规则》，看看各州/城市领导人和决策者如何运用创新的住宅PACE计划以零前期增量成本提供更高性能的净零能耗住宅。

美国住宅房地产行业近年来发展迅速，新建住宅销量持续上涨。2017年3月，新建独栋住宅销售量超过了62.1万套，中值售价为34.58万美元。如果这些新建住房项目多数都能达到净零能耗水平，将不仅为业主带来可观的年度节能量，还能提高住宅整体性能、舒适度和能源弹性。现在，这些业主们有机会应用一种创新的融资工具，每年享受比融资还款额度更高的节能收益，以零前期增量成本购买这些高性能的净零能耗住房。

落基山研究所最新的洞见报告《R-PACE融资机制改变净零能耗住宅的行业规则》展示了如何利用住宅资产评估性清洁能源融资机制（R-PACE）实现这一理想情景。从2008年至今，这一颠覆性的融资机制已经在加利福尼亚州、佛罗里达州和密苏里州完成了超过15.8万住宅用能和用水效率改造项目的融资工作。

什么是净零能耗住宅？

净零能耗住宅是那些能够通过生产或采购足够的零碳可再生能源来抵消自身化石燃料能源消耗的智能独栋住宅。到2037年，这类住宅能够为美国房地产部门增加330亿美元市场机遇,，不但为房地产部门吸引更多投资和创造更多本地就业机会，还将转变整个市场的发展轨道。

当决策部门决定打造智慧城市并为老旧的基础设施带来新的活力时，他们必须考虑投资高性能的净零能耗新住宅带来的空前机遇，因为此类住宅更加舒适，更加实惠，并且在断电和极端天气状况下具备更强的能源弹性。通过鼓励政策推广净零能耗住宅不但能够帮助各州和地方政府实现各自的减排目标，还能提高整体住宅存量和房地产价值。总而言之，净零能耗住宅将成为住宅房地产市场创新和竞争的前沿阵地，不但为住宅业主和房地产开发商带来更多的利益，还将让整个美国经济和我们的地球环境从中受益。

推广净零能耗住宅面临哪些市场壁垒？

虽然对于开发商和业主而言，投资净零能耗住宅的市场潜力和商业效益具有很高的吸引力，但其前期增量成本也是建造商和开发商考虑投资净零能耗开发项目时的最大障碍。根据落基山研究所对加利福尼亚州、密苏里州、佛罗里达州、纽约州、科罗拉多州和乔治亚州（相当于全美独栋住宅市场近1/3）的规范性独栋住宅平均水平的分析研究，建造一座净零能耗住宅与建造一座平均水平规范性住宅相比的前期增量成本约为24,811美元（不计算联邦投资税减免和其他州立补助）。由于建造商无法直接从建筑的运营成本节约中受益，且缺乏提高运营成本节约的激励，控制整个市场将近3/4份额的建筑商都已表示不愿在住宅建设过程中追加前期投资成本。建造商利益不匹配，缺乏市场信号，以及市场参与方对净零能耗住宅能效表现净现值评估的不确定性是当前消费者对净零能耗住宅需求低于预期的主要原因。

我们相信，为新建项目引入住宅PACE融资机制将是一种有效的方式来克服以上市场壁垒，在全美范围内推广净零能耗新建住宅。

什么是住宅PACE？它将如何帮助推广净零能耗新建项目？

住宅PACE，即R-PACE，是一种专门用于投资能效、可再生能源、能源弹性和节水等住宅改善项目的创新融资机制。这种融资机制与房产的税务账单绑定，由与税务账单相同类型的房产留置权作为保障，以房产税形式得到偿还。其特别之处在于它与传统抵押贷款不同，它与房产本身而不是房产业主绑定，因而可以在房产出售时与房产一同转让。这一特点解决了贷款的无缝转让问题，并通过降低建造商在项目中的资金投入解决了建筑商-业主的成本-收益分配不平等问题。落基山研究所的研究表明，运用R-PACE融资机制的净零能耗住宅是住宅买家的优质投资机会，能够让业主在以相同前期投资成本购得房产的同时获得比PACE还款额更高的节能量，平均每年实现160美元净收益。因此，R-PACE机制能够让美国的住宅更具能源弹性、更实惠、更创新、更高效，提高住宅性能的同时降低成本。

住宅PACE能够以不增加前期成本的方式推广净零能耗住宅

如何将住宅PACE机制应用于新建项目？

住宅PACE机制能够有效地解决主要市场壁垒，通过提高美国家庭获取融资资源的渠道，使他们能够享受智能住宅的成本-节约效益和优质性能。然而，这种机制在加利福尼亚州、佛罗里达州和密苏里州等已出台相关计划的地区只能被用于住宅改善项目而不得用于新建项目。我们相信，只要对现存住宅PACE政策及其实施框架进行细微的调整，就可使其成为推广净零能耗住宅开发的重要工具。我们的洞见报告为各州和地方政府在通过政策工具推动净零能耗新建住宅项目方面提供了具体的“新建项目住宅PACE”机制建议，包括：

• 修正州立法律条款和贷款发放程序，使住宅PACE融资机制得以用于新建项目；
• 根据施工成本而非住宅价值来定义可获得贷款的限额，从而刺激行业内投资水平；
• 要求贷方在建设过程中同意引入住宅PACE机制，从而提高透明度和信用度，在项目过程中建立与抵押贷方的信任；
• 定义新建项目中可采用住宅PACE融资机制的合规节能和节水技术清单，确保其他不符合规定的开支不得使用住宅PACE融资资金；
• 确定房产性能标准，确保净用能成本节约量大于节能技术成本，且项目满足或超越州立能效性能规范要求；
• 认证房产能效性能，将所有新建建筑节能技术记录在案，从而有助于在房产销售时提高房产价值。

落基山研究所希望通过努力使未来美国的所有住宅业主都能够以与普通住房相同的前期成本购买净零能耗住房，同时每年享受累计净成本节约。如果我们利用住宅PACE融资机制解决前期增量成本问题，并在各州、城市和社区中推广净零能耗住宅，这个梦想很快就能够实现。

落基山研究所呼吁州立和地方政府加强合作，在各自管辖地区新建住宅项目中应用住宅PACE融资机制，推广净零能耗新建项目开发，齐心协力推动政策设计和利益相关方参与。这样的努力不但有助于促进房地产行业的创新和发展，还将有助于充分利用各州丰富的太阳能资源，创造地方就业机会并提高整体就业率。这是一种有利于全美各州、地方政府、开发商和住宅业主等实现多方共赢的市场化解决方案。我们相信，通过将住宅PACE融资机制合理地应用于净零能耗新建住宅项目，再加上健全的州层面消费者保护机制，我们能够大规模推广净零能耗住宅开发，为更多州效仿提供经验。如果你怀有同样的梦想，我们期待与你合作。欲了解更多关于新建项目住宅PACE融资机制的信息，请通过以下地址与我们联系：financethefuture@rmi.org

图片来源：iStock