Alisa Petersen，落基山研究所咨询师
Phillip Saieg，客座作者

许多开发商认为前期成本是他们在新建和已建建筑项目中追求净零能耗的一大障碍。但科罗拉多州的一家领先开发商正在改变这一观念，用实际行动证明优先提高能效表现可以为建筑项目开辟新的现金流，而不会影响现有现金流。

John Madden Company（JMC）刚刚完成了一个能效改造项目，该项目有望帮助其投资组合中的两座建筑在不产生任何成本的前提下节能30%，并且不会给租户带来任何成本负担。其他建筑业主可以从该项目中学到许多珍贵经验。下面，我们就总结了几条最重要的经验，帮助建筑从业者了解JMC的做法如何能够从根本上提高建筑能效改造项目的经济性。

经验1：描绘愿景，并设置可行的具体目标

当落基山研究所建筑团队刚开始与JMC公司合作时，该公司的CEO Blair Bui给我们带来了耳目一新的感受。她是一个行动积极、目光长远的资产经理，不仅希望提高自己公司资产建筑的可持续性，而且还希望发挥更大的作用，鼓励房地产行业的其他从业者去追求相似的目标。JMC的最新项目正是发挥了这样的作用。

JMC是一个家族企业，在科罗拉多州格林伍德村持有并运营着一系列校园建筑项目。他们非常重视可持续发展，并希望通过提供高能效的可持续建筑，在房地产市场中脱颖而出。在越来越多租户的要求下，他们对现有建筑进行节能改造调试并获得了LEED EBOM（既有建筑：营运与保养类别）认证。如今，JMC希望更进一步，逐渐实现净零能耗的目标。JMC明白，能效资产对于租户和自身财务而言都是大有裨益的。

Blair Bui解释道：“使我们的校园建筑项目达到净零能耗需要一个过程，不可能一夜完成，但开始实践才是最重要的。我们的出发点是关心租户的需求，为他们的员工创造一个更好的工作环境。”
John Madden公司开始了一个可节能30%的项目，并将净零能耗作为下一步的目标。

经验2：商业PACE机制让建筑业主能够以更小的风险计划更长期的能效项目

从2012年起，JMC公司就开始与能源咨询和设计建造公司McKinstry合作，通过主动能源管理、能源审计和LEED认证等方式评估和提高其建筑项目的能效水平。所以，当JMC管理的两座建筑屋顶暖通空调设备临近寿命期限时，JMC和McKinstry选择将替换这些屋顶设备作为契机，对建筑进行更深度的节能改造。JMC将原本大多数建筑业主都会进行的普通屋顶设备更换项目变为了科罗拉多州规模最大的商业资产评估性清洁能源融资（C-PACE）项目。

C-PACE是一种为能效、可再生能源及节水项目筹集低成本、长期资金的融资机制，这种融资机制通过房产税评估的形式得到偿还。这是一种相对新颖的融资工具，近几年才开始在科罗拉多州得到应用，目前在全美也只有16个州可以应用。PACE的独特性在于，它能够涵盖项目所有的软硬成本，提供最高20年的长期资金，并且PACE作为房产税单的特殊评估与房产本身永久绑定在一起。这意味着即使房产业主发生变化，贷款依然附于房产之上，从而鼓励仅计划短期持有房产的业主也能够积极投资回报期较长的能效项目。PACE项目的年度节能收益常常能够超过其年度评估还款额，因此房产业主和租户都可以立即从中获得经济效益。

JMC的PACE项目将耗资710万美元成本，每年实现38.5万美元节能和维护费用节约的收益，整个项目回收期为18年。18年的回收期对传统建筑业主而言并不理想，因为他们持有房产的时间可能甚至都不会达到18年，因此他们会希望更快地收回投资。由于PACE贷款与房产而不是业主绑定，因此能够为投资者降低投资风险。虽然JMC希望长期持有他们的房产，但如果他们决定在收回能效投资前出售房产，也不必担心无法收回投资，因为出售房产后他们就不再需要偿还剩余的贷款。此外，由于PACE贷款期限被分摊在了20年之中，能效项目可以用节能收益来偿还贷款。这意味着，因为偿还期限短于20年的PACE贷款期限，租户将享受到少量降低的运营成本，并享受到更好的热舒适度，并且不需要业主为其提供前期投资。

经验3：捆绑能效改善项目，实现更深层节能

本项目显示了将长回收期能效项目与短回收期能效项目捆绑的重要性，这样可以在实现更深层节能的同时保持整体经济性。例如，仅屋顶设备更换项目本身的回收期要远长于20年，因此，同时应用其他回收期较短的能效项目能够将整体回收期控制在20年以内，不会对租户带来额外经济负担。这些能效投资将为JMC的两座建筑带来30%的节能收益，并有助于JMC持有的所有建筑实现净零能耗目标。这一捆绑项目包括了主动能源管理、高级分项计量、全新控制系统、新的高能效屋顶设备、蒸发冷凝器、用水节约技术及照明改善技术等。分项计量、持续调试和高级控制系统等技术和建筑自动化系统相融合，不仅能够降低能源用量，还可以大大提高能耗信息的透明度。这样的信息透明度可以提高租户对自身能耗的控制，并有利于发现建筑内的高能耗问题。

经验4：PACE可以解决租赁建筑中投资/收益不匹配的问题

屋顶设备更换项目验证了C-PACE机制等一大重要功能——解决租赁建筑中投资/收益不匹配问题的能力。投资/收益不匹配问题是指项目中负责支付用能账单的一方（租户）可能并不是做出节能项目投资决定的一方（业主）。JMC必须更换屋顶设备，因为旧设备已经临近使用寿命期限。传统情况下，JMC需要通过贷款支付新设备的各项成本，然后将一部分成本转嫁给他们的租户。但由于业主可转嫁给租户的成本金额有限，他们必须自行承担项目的大部分支出。因为JMC可能无法承担屋顶设备的全部成本，所以在一般情况下他们可能缺乏采购更高效设备的积极性。PACE作为一项税单评估，而不是运营支出，提供的贷款期限长于大多数普通贷款，使JMC能够将屋顶设备的所有成本转嫁给租户，且不增加租金负担，从而有能力采购更高能效的设备。C-PACE这种能够解决三净租赁中投资/收益不匹配问题的特点使其成为了现有建筑业主应重点考虑的强大融资工具，对于那些租赁合约中缺乏能源相关条款规定的项目更是如此。

帮助其他人学习这些经验

这一PACE项目的参与者包括了JMC、McKinstry、项目投资人Bellco Credit Union、财务咨询公司Integro以及科罗拉多州C-PACE计划。落基山研究所虽未直接参与这一PACE项目，但长期以来与JMC公司合作编写了多部有关净零能耗的指南。其中的首部指南已于一月对外发布，这一指南分享了净零能耗租赁建筑的最佳实践，包括开发商价值主张和净零能耗租赁合约中应包括的各种条款等信息。

有望于八月份发布的第二部指南也将展示已有建筑如何利用最经济的时间安排实现净零能耗目标。这部指南将包括对JMC持有建筑的分析，根据McKinstry对该C-PACE项目的分析为JMC开发一条逐步实现所有建筑净零能耗的发展路径。虽然已有建筑确实比新建项目更难实现净零能耗，但正如JMC所做的，利用C-PACE融资工具和时间安排恰当的改造项目，已有建筑完全能够实现净零能耗目标。

更多信息

阅读McKinstry该项目的新闻稿

阅读科罗拉多房地产报关于商业PACE的文章