Kelly Vaughn，落基山研究所传播经理

今年夏天，市场转型研究所（IMT）与美国能源部共同发起的“更好的建筑联盟”计划联合发布了新一届的绿色租赁领袖的评选结果。该项评选旨在表彰在建筑租赁过程中成功将能效指标写入租赁合同的企业，并鼓励房东和租户围绕可持续发展目标展开合作。落基山研究所凭借Boulder Commons净零租赁项目成功当选为绿色租赁领袖之一，而这一建筑也已经在今年8月成为落基山研究所博尔德办公室的所在地。

绿色租赁领袖计划的成立旨在为绿色租赁合同的构成因素设定标准，并通过解决房东和租户间的利益分配这一无形障碍（即由于房东拥有房产所有权而租户支付用能成本而导致的能效成本与收益的不匹配）来推广绿色建筑。这一利益分配问题一直以来都在影响建筑能效升级方面的投资进展。

解决这一长久以来的利益分配问题也许并不像实施其他气候和能源解决方案（例如发明甲烷探测无人机来探测天然气泄漏）一样令人激动，但它对环境与经济影响深远。目前，建筑物的碳排放占全美碳排放总量的1/3以上，其中商业建筑中有半数都以租赁方式运营。在2015年的报告中，市场转型研究所预测绿色租赁有望能够降低美国办公建筑能源消耗量高达22%。一旦得到有效应用，绿色租赁每年能够为美国办公室租赁市场节省33亿美元的成本支出，同时为租户提供更优质的空间，为房东带来更强的竞争力。
计划实施4年来，市场转型研究所不仅着眼于通过改进合约的方式促使绿色租赁克服利益分配管理的问题，更积极推动绿色租赁产业向绿色建筑领域的发展规模看齐。

市场转型研究所市场参与部主管Adam Sledd表示：“不断推动绿色租赁标准的进步非常重要，确保建筑租赁能够促进——而不是阻碍——高能效建筑的发展。随着绿色建筑逐渐成为主流，净零能耗建筑与区域的开发逐渐获得全美范围内的关注，租赁协议也需要与时俱进，变得更加先进与成熟。”

根据本年度的绿色租赁领袖计划的观察，以下三大趋势将持续推动绿色租赁产业的发展。

1: 租户的需求不断提高

市场转型研究所发现，绿色租赁产业中最具创新性的进展都是由租户需求作为主导因素推动的。Sledd补充道：“现在租户更加倾向于能够体现企业文化的办公空间，他们越来越认可绿色建筑对于员工健康、生产力、满意度以及人才招聘和保留所具有的重要意义。”

租户对企业文化——以及高性能的工作场所将如何深化企业文化——有了更深刻的理解，这也意味着租户对租赁的期待与需求有了更清楚的认识，因而在租赁合约中添加了更详尽、更有针对性的细节要求。

作为2017年绿色租赁领袖之一，多伦多道明银行的例子就展示了租户的愿景在推动绿色租赁方面的影响力。道明银行总部位于多伦多市中心，是世界首个获得WELL建筑标准认证的建筑。该标准以建筑性能表现为基础，测量、认证和监控影响人类健康与幸福感的各种指标（包括空气、水、营养、光照、健康、舒适和心理等）。道明银行总部进行的为期18个月、涵盖面积2.5万平方英尺的租赁建筑能效改善项目，虽然最初是由租户发起的，但最终也得到了房东的大力支持，由双方共同合作完成。

在2016年加拿大绿色建筑委员会国家会议的展示活动中，道明银行的房东Cadillac Fairview公司代表指出：“人力资本能够驱动企业文化，同时能够评测房地产的质量与价值”，认识到这一点是该公司支持租赁建筑能效改善项目的一个关键动力。

2: 房东积极性不断提高

总体而言，房东越来越愿意与寻求绿色租赁的租户合作，但他们不太可能主动开始或推动发展更创新的解决方案。

仅仅是在租赁合约中增设一些最基本的绿色租赁条款，例如规定在建筑中安装次级计量表系统或LED照明系统等，已经让许多房地产企业花费了数年的时间。Sledd解释道：“虽然这些改善项目也是值得赞赏的，但其发展的速度与规模远不足以推动绿色租赁成为常态。”
美国总务管理局则是这一领域的一个特例。作为美国最大的建筑房东，美国总务管理局拥有并管理着面积超过10亿平方英尺的建筑。作为在业内有着重要影响力的机构，它积极引领房东和租户双方共同实现绿色租赁合约结构的开发、应用与普及。绿色租赁将联邦政府目标（如对纳税人资金的有效管理和增强基础设施弹性建设）与租户偏好（如舒适度、高质量办公空间）进行有效整合，为私营部门在绿色租赁方面的发展做出了榜样。

近期，落基山研究所和市场转型研究所以及总务管理局任务组共同开展了一项重要的工作：收集简单、可执行的、企业自发进行的绿色租赁标准和租赁合约范本，从而为总务管理局和其他租户提供更多高性能的办公空间。（点击这里查看这些标准与租赁合约范本）

3: 房东与租户的合作具有开创性价值

如果房东与租户能从一开始就积极开展合作，将很有可能带来开创性的结果。这样的合作模式目前并不多见，因此开发这类合作项目以实现行业突破才显得至关重要。

落基山研究所正在进行的Boulder Commons净零能耗租赁项目就是一个这样的例子，它是科罗拉多州首个净零能耗租赁的案例，也是美国首个建筑面积超过10万平方英尺的多租户净零能耗租赁项目。虽然业主自用型净零能耗建筑的价值较为明确（降低能源和运行成本，提高员工生产力，减少员工病假天数），但这些价值对于租赁建筑的房东和租户双方的意义取决于一种更复杂的关系。当能源用量和成本都以年度为标准进行计算时，我们该如何以月为单位校准节能量？

从项目初始阶段，落基山研究所就与建筑开发商Morgan Creek Ventures公司以及法律团队Holland and Hart一同管理节能量核算过程，并开发了新的净零能耗租赁产业模型，帮助双方实现各自目标。

Morgan Creek Ventures公司Andrew Bush表示：“Boulder Commons项目为可持续发展设立了更高的标准，而且租户与我们秉承着同样的企业责任感。落基山研究所作为主要承租人和合作伙伴，在开发租赁模式方面给予了我们不可替代的帮助，充分考量了房东与租户的年度净零能耗目标与利益，帮助我们取得了更大的成绩。”

推动市场进步

绿色租赁在规模化发展过程中为业主、房东、租户和环境多方带来了巨大利益，Boulder Commons项目仅仅体现了其中的冰山一角。

落基山研究所项目经理Cara Carmichael表示：“众所周知，建筑产业中的大部分人都是跟随者，没人愿意成为先行者。我们成为了绿色租赁的第一人，并且我们希望分享这一经验，从而推广优秀的租赁模式促进市场向净零能耗发展。如果我们不能出台一项能够广泛解决利益分配和绿色租赁问题的解决方案，就永远无法实现我们的气候目标。”

落基山研究所的官方网站公开发布了Boulder Commons项目的租赁合同，以此来鼓励后来者参考与效仿。

如果一家业主或租户想要追求绿色租赁，他们现在将可以轻而易举地获得所需的工具。市场转型研究所的绿色租赁文库为业主或租户公开提供了各种实现绿色租赁所需的工具、案例分析及其他资源。现在我们要做的就是在租户的需求和业主的认知之间搭起一座桥梁。

Sledd认为：“对于业主而言，提供高性能空间和绿色租赁选项是一种竞争优势，而不是负担。市场转型研究所将持续分享相关经验与成功案例，鼓励产业领袖为实现这些目标提供帮助。”

如今，市场转型研究所与产业贸易组织正开展合作，通过房东-租户能源合作计划与全美房东和租户企业携手推广绿色租赁模式的应用。该计划为企业提供了实现高性能的办公建筑指明了发展路线，同时在租赁、选址和更多方面试验新型节能技术。市场转型研究所也在积极与拥有或使用小规模商业建筑的小企业业主与租户展开合作，这些小规模商业建筑占全美商业房地产建筑的94%。

与此同时，全新的“绿色租赁领袖”网站已经于9月份上线，敬请关注并期待下一届绿色租赁领袖的评选！

项目透视图来源：Morgan Creek Ventures