Iain Campbell，落基山研究所常务董事

在铁人三项比赛中，参赛者可以选择通过遵循科学的营养搭配指南，提高自身成绩。当然，也可以对这些指南不予理睬。但事实上，在整个140.6英里的比赛中，遵循指南的选手都有较好的表现。

同样，在房地产投资信托基金（REIT）领域也有类似状况。

德豪国际和美国房地产投资信托协会研究发现，虽然，REIT在2016年大部分时间里跑赢了标准普尔500指数，它们仍在面临着收益风险升高、潜在的市场波动以及投资者高度关注等问题。

而REIT基金经理可以遵循一些指南，抓住机遇，通过商业建筑能效改造，来提高收益，并保持竞争优势。他们也可以选择忽视这些指南。但事实上，忽略这些指南的经理通常都面临严峻的收益风险。

例如，那些重视能效改造投资的地产经理在短期内能够更好地应对有意针对REITs的激进投资者，减少投资人在2016年8月31日标普指数新增房地产板块之后的审查。

简言之，在投资组合中，加入建筑能效改造的REIT基金经理被定位于更具稳定性和价值性。而那些忽略这一机遇的经理表现不佳的可能性将增大。

投资者应该强烈建议地产经理重视能效改造投资，从而提高投资组合收益。2015年剑桥大学研究表明，拥有更高全球房地产可持续性基准得分的REITs在投资回报方面优于其他同行。

提高收益

在许多情况下，REIT基金经理的工作与风险经理类似。在REIT经理评估风险规避策略时，能效改造应该被视列为最重要的手段之一。因为它们能够提供较高且稳定的收益。能效改造能够帮助REIT经理提高个体建筑和整个投资组合的价值。

因为，能源成本是既有建筑的一项主要开支，约占运营预算的20%至30%，所以降低能源用量能够极大地降低成本。效率更高的设备和运行方式能够节约成本，从而直接提高建筑的净运营收益。

此外，人们常常忽略了可持续建筑性能的完整价值主张。为了提高价值，避免落后于竞争对手，REIT经理会有效利用美国绿色建筑委员会的LEED认证和能源之星等评级提高其投资组合的吸引力。因为，这些认证或评级能够向潜在租户证明建筑物的质量。

美国商业建筑市场已经是一个成熟的投资市场，潜在价值预计至少110亿美元。该估值是基于由2012年洛克菲勒基金会一项研究认定的美国700亿美元尚未开发的商业建筑能效改造市场以及SNL金融杂志、美国房地产投资信托协会以及CoStar的数据分析而得出的。洛克菲勒研究表明，REITs涉及的商业建筑约占全美商业建筑总量的15%。这一潜在价值也将随着建筑系统提升及REITs扩展到更多商业地产而发展。

节约能源

对投资者而言，建筑能效表现代表了REIT管理的效率。在不同市场环境下，在投资组合中加入能效改造能够有效地降低投资风险。因为那些重视能效改造投资的REIT经理更善于抓住机会，创造价值。

同样，他们也更受投资者青睐。这些投资者将共享这笔潜在数十亿美元的收益。全球房地产可持续性基准发布的年度调查提供指南，归纳了REIT经理的重要特质。

加速向高能效建筑转型是未来的发展趋势。REITs投资者应该问自己一个简单的问题：目标是要引领这场变革，还是要无视变革止步不前？

文章原载于Commercial Investment Real Estate杂志抓住能效改造的黄金投资机遇