Jul 28, 2015

By David Labrador

对商业建筑进行深度节能改造是否具有经济价值？许多投资者都忽略了深度改造除节约能源成本之外的价值，但他们的资产经理现在能够通过更完整的计算方法了解到深度改造更全面的价值了。落基山研究所和国际资产管理协会（IREM）联合推出一系列网络课程于2015年7月首次上线，名为《深度节能改造价值分析与展示系列课程》。该课程除了介绍能源节约以外，还包括计算和展示潜在深度节能改造给建筑物带来的更多价值所需的分析技巧。该课程是在落基山研究所《如何计算和展示深度节能改造价值：投资者指南》（以下简称《投资者指南》）的基础上开发的，现已向国际资产管理协会超过18000名资产经理会员和大众公开。

Douglas Miller（落基山研究所高级咨询师，《投资者指南》合著者之一）认为，与改造前水平相比，深度节能改造运用综合能效手段将能源消耗量降低30%甚至更多。深度节能改造也能够带来其它非能源方面的效益，然而“很多组织尚未将这些指标作为其决策依据。”能源成本节约几乎被视为能效和可持续性改造唯一的投资回报，并且必须达到30%或更高的回报率时才会被认为具有投资价值。落基山研究所建筑部门项目经理，《投资者指南》合著者之一Michael Bendewald表示：“深度节能改造仅凭借能源成本节约这一项标准很难实现如此高的金融回报。”

能效和可持续性以外的价值

然而，深度节能改造的经济价值远远超过单纯能源节约的收益。Bendewald说：高能效建筑物使用更少能源且运营成本更低，而运营成本低的建筑物能够提高租赁收入和销售价格。”后者虽然很少被人们意识到，但蕴藏着更大价值，即因建筑低能源成本带来的租户满意度提升等其它价值。Miller表示：“除了能源账单降低以外，可持续型建筑物（主要是高能效建筑）还能够为建筑使用者、业主、投资者带来更多价值，这才是关键所在。”

《投资者指南》探索了深度节能改造能够为投资者带来的四项附加价值，包括提高房产出售价格、提高房租、降低非能源运行成本，以及当与其它必要改造工程同时进行时，还能够降低开发成本。而在深度改造过程中，能够将这四项价值最大化呈现的风险分析，被视为第五项附件价值。Miller解释说：“当我们提到‘附加价值’时，并不是仅指一项诸如碳减排或者公共健康等传统的外部指标，而是关于如何提高房租、提高房产售价或如何提高建筑利用效率等项目。”换言之，这些价值能够直接影响公司财务数据，但在计算中却常常被忽略。

那么如何让公众了解这些被忽略的价值？Miller指出，《投资者指南》“所提供的研究证明了这些附加价值的存在，并举例说明了那些在市场上会被考虑的价值要素。”

但仅凭这份报告还不足以推动美国整个房地产市场的变革，这也是国际资产管理协会推出该系列课程的原因。国际资产管理协会会员所管理的房产总面积达130亿平方英尺，总计价值高达8000亿美元。要为美国打造一个低碳未来，Bendewald表示“提高已建建筑能效是其中的关键。”国际资产管理协会经常为其会员提供教育培训。Bendewald说：“他们提供了许多高质量的教学内容。并且有能力将我们的研究内容和先进理念整理为教学课程。”

逐步发现价值

落基山研究所建筑部门常务董事Iain Campbell说：“该课程对深度节能改造带来的多重价值流进行了广泛研究，并将其整理为一套实用指南，能够帮助投资者做出更明智的决策。”从根本上讲，该网络课程展示了如何量化并证明深度节能改造项目的潜在价值。国际资产管理协会可持续发展计划经理Todd Feist表示：“我们希望房地产投资者具备足够的分析能力来评估这类项目，并了解如何通过改造提高房产价值。”他认为落基山研究所撰写的《投资者指南》和国际资产管理协会的会员制“能够完美结合。看起来他们已经将所有内容整合展示给了会员。”该课程为房地产从业者们展示了如何逐步评估项目价值。

深度节能改造大部分附加价值，来自于对能效表现要求越来越高的各项法规以及Miller所提到的在许多市场中“人们愿意花更多钱购买更高质量房产”的事实。这些因素在各地表现各不相同。Feist认为：“可持续性具有非常特定的市场特殊性，尤其是所能够获取的财务收益。但投资者和租户们对房屋的可持续性和能效不断提高的重视程度和要求，确实正在常态化。”此外，Feist还表示：“市场变化很快，法规的时效性也很短暂。”他表示，房产经理“可能突然就会收到一封来自租户的邮件，询问建筑中究竟使用了哪些可持续性节能技术。”

因为地方房产买家和租户对可持续性重视程度不同，所以第一步应该是市场调查。Feist认为：“落基山研究所描述的以及该课程提供的深度节能改造方法论为评估投资者和租户需求提供了一套可靠且可重复运用的框架。一旦进行了定量分析即对所在市场深度节能改造项目和可持续性范畴的初步分析，便能够继续对房产价值的五个附加价值项进行进一步分析。”

对于任何想要投资建筑能效的开发商而言，找到这些价值要素是最关键的。Miller认为这些课程教会房产经理这样说：“这能够降低建筑物的风险、我们因此能够提高房租或我们会减少办公室的闲置时间。”而最后一步，Feist说道：“将是深度节能改造价值报告，向你的决策者和利益相关方展示深度节能改造项目的潜在价值。”

投资者的工具箱

关于深度节能改造价值方法论，由三部循序渐进的详尽课程组成，这三部课程也已全部上线。Bendewald解释说：“第一部课程总体介绍了如何从建筑深度节能改造或超高能效方面了解整体价值定位的一些话题。第二部课程对计算方法以及如何构建商业案例方面进行了解答。”

最后，Bendewald表示：“第三部课程是专门面向资产经理而设计的。因为他们是整个资产配置层面的操作者，所以第三部课程包括了能够将这些不同价值纳入资产配置过程的一套工具。”Feist补充道：“它能够通过运用数据表格工具向学生展示了现金流量折价分析，让学生了解了深度节能改造项目将如何影响房地产资产的净现值。”

这些课程满足了国际资产管理协会的一个核心需求。Feist解释说：“如果你从事于房地产服务行业并负责客户沟通，你的职责就是尽一切可能增加客户的资产价值。那么可持续性以及深度节能改造就将成为你满足客户需求工具箱里的又一利器。”Bendewald补充道“如果你能够降低成本并维持收益，这就意味着你能够直接改善该建筑的基本经济指标。”

对于落基山研究所来说，Miller认为最关键的是这些课程“能够帮助人们了解投资可持续建筑物的附加价值。”这些价值“很大程度上都被决策者忽略。因此，如果人们能够更好地了解这些价值，对可持续建筑的投资就将大幅增加。”当投资者决定进行深度节能改造时，Miller认为“所带来的能源节约将直接体现在碳排放降低上。”

对于国际资产管理协会会员，这些课程同样重要。因为无论处于哪个市场，他们都能够从中获得竞争优势。Feist说：“深度节能改造方法论会让你更彻底地了解可持续性和建筑能效改善，并掌握在任何市场中都具备价值的分析技巧。”Campbell也强调说：“了解这些信息，对从业者非常重要。”对于已经开始的课程，Miller非常高兴：“我认为这些课程非常有帮助，因为它们展示了如何突出深度节能改造的效果并与投资者产生共鸣。”