每天，都会有数以千计的美国人购买房屋，这将是他们一生中购买的最贵的东西。但是，他们并不确切地知道将会为此付出多少。尽管，后次贷危机时代严格的保障措施能够在一定程度上保护购房者，保证放款方的责任水平，但我们还能做得更多。

如今，我们有一个空前难得的机会来改善房屋抵押贷款行业，降低放款方的贷款风险，同时为购房者带来价值更高、质量更好且更为公平的家园。立法、管理和市场力量都在齐心协力将房屋能源消费合理地纳入到房屋抵押贷款的计算当中。

普通美国家庭每年在能源上的开支超过了2500美元。电费是家庭开支中重要一项，一般情况下会高于房地产税或房屋保险。但能源开支目前尚未包括在房屋评估或房屋抵押贷款计算中。这样的情形不但增加了购房者无力支付房贷和电费的风险，也提高了房款方的高违约率风险。一项由市场转型研究所（IMT）和北卡罗来纳大学合作的研究发现，节能房屋的违约率比普通房屋低30%。

节能房屋能够创造工作岗位，改善金融稳定性、环境和住户健康。这就是建筑商、制造商、评估方、环保组织以及购房者和房贷方都支持在房屋抵押贷款签订过程中增加房屋节能性能评估的原因。

确保支付能力和金融稳定性

近期，参议院通过了合理核算能源评估法案（SAVE法案）修正案。该法案鼓励房屋抵押贷款放贷方在评估一个家庭的支付能力时，加入对房屋能源节约的考虑。

具体而言，SAVE法案指导住房与城市发展部（HUD）为联邦住房管理局（FHA）发布指导意见，在评估负债与收入比和贷款与房屋估值比过程中加入对预计能源成本节约的考虑。因此，节能房屋将获得更高的估价，提高购房者的支付能力，同时又不会增加纳税人的负担。

由于正确认识了这一新的经济发展机遇，SAVE法案得到了各种组织的支持，包括美国资源保护委员会、美国家庭房屋建筑商协会、美国制造商协会和美国商会等。同时该法案还为其它行业创造了5万个甚至更多的工作岗位，预计将带来11亿美元的能源节约。

市场转型研究所常务董事和SAVE法案联盟成员Cliff Majersik在解读该法案对行业影响时表示：“领先的房屋建造商早已开始建造具备更高能效的房屋，但能效因素并未计算在房屋的估价或房屋抵押贷款中，这明显影响其利润空间。如果SAVE法案落实到位，就能使更多家庭有能力支付这些房屋，而房屋建造商们也会更有动力并进一步提高房屋能效。”

SAVE法案能够确保在评估家庭支付能力时准确地计算能效影响，但它还有更大的潜力。目前，SAVE法案仅运用于联邦住房管理局认证的房产，这仅相当于每年新增房屋抵押贷款总量的10%左右，或将近500万套独栋住宅，但其应该被应用于更广阔市场。Majersik说：“如果SAVE法案指导方针适用于联邦住房管理局贷款，那么它就应该适用于所有贷款。简化和标准化进程能够帮助整个市场朝着同一个结果发展。”

新的管理规则和更广阔的市场趋势预示更高能效的未来

除立法以外，管理和其它市场力量同样也在促使房屋抵押贷款签订过程的改革。2015年12月，联邦住房金融局（FHFA）发布了其倡导的服务职责规则制定方案。服务职责要求房利美和房地美在服务水平低的地区为中低收入水平家庭及首次购房者的房屋抵押贷款中纳入对房屋能效的考虑，而这些购房者正是最需要这种政策帮助的人群（低收入用户每月电费支出占其月收入比例可能高达20%）。

在中低收入水平购房者的房屋抵押贷款中纳入对房屋节能性的考虑不仅使放贷方符合联邦住房金融局对贷款安全与可靠性的要求，同时还向购房者提供了得到更高质量房屋的平等机会。这有助于改善这些家庭的社会地位，因为这样可以更好地保持或提高他们房屋的价值。

目前，联邦住房金融局正在研究如何确定能效在服务水平低下地区所起到的保护和服务作用。一篇由落基山研究所和市场转型研究所合作的案例研究描述了如何通过服务职责和其它手段改革房屋抵押贷款的签订过程。

关键市场趋势表明，即使不受立法和管理影响，房屋能效的关注度仍在不断提升。购房者越来越了解高能效房屋的价值，而房屋建造商也在建造更加节能的房屋。房地产中介和评估方都在寻找新的方式来将房屋的节能性纳入房屋的价值以及他们的销售策略之中。最近，经国会特许的房屋价值评估基金会推出了高节能性房屋指导方针；美国评估学会开发了绿色房屋评估方法；美国地产经纪人协会也推出了绿色多重挂牌服务。

正如次贷危机所揭示的，发展更理性的贷款签订方式有助于提高金融稳定性，保证购房者的支付能力。SAVE法案的修正、联邦住房金融局对于服务职责规则所制定的方案，以及关键市场趋势，能够真正共同地推动房地产市场向更好的方向发展。

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