Iain Campbell, 落基山研究所常务董事；Koben Calhoun, 落基山研究所项目总监；James Mandel，落基山研究所电力组董事

很多办公建筑虽然拥有充足的照明系统，但是其大多年代久远且运行效率低下，往往浪费了大量能源并对员工的工作造成干扰。员工对照明系统的不满意主要集中于三个方面：浪费电、光照过剩或不均衡、以及光照使人难以集中注意力。更重要的是，大众越来越意识到建筑在应对气候变化中的重要角色，这一意识的提升影响了租户和投资者的偏好，并因此推动了建筑业主提高其建筑的能效以保持竞争力。目前，美国的建筑消耗了全国几乎3/4的电力，并带来了全美39%的温室气体排放。

目前能够颠覆商业照明产业的技术已经存在：LED灯泡和当今智能数字控制系统的结合能够提供更高质量的室内照明环境，同时大幅降低能耗与成本。虽然LED照明凭借着其寿命长、能耗低、成本下降幅度大等特点，正迅速成为家庭照明产品的首选，但在商业建筑照明领域，LED的应用仍处于起步阶段，这也意味着价值630亿美元的潜在市场亟待开发。

商业建筑LED照明发展缓慢的根本原因在于，尽管每个人都想要更好的照明系统，但没人愿意为其买单。建筑业主并不想为此动用他们的预算，尤其是在电费账单由租户支付的情况下。而租户也缺乏动力投资于此类基础设施项目，因为很多租户都只是短期租赁。这就为第三方服务供应商提供了发展机遇。

我们相信，一种新兴的创新商业模式能够克服这一障碍，颠覆商业照明和其他能源服务领域，这一模式就是第三方所有权模式。第三方所有权模式将资产的所有权与其提供的服务相分离，已经在其他产业发挥了巨大作用。例如，你在公司里使用的复印机可能并不属于你所在的公司，而是属于施乐等办公设备企业，这些办公设备企业根据用户需求（例如每月需要的复印数量）与用户签订服务合同。这一创新服务模式也可以完美应用在商业建筑照明领域。

流明即服务

当LED照明与智能控制结合在一起，一种新的“X即服务”的模式成为了可能。智能控制技术的发展能够实现对LED的远程监控、管理和控制，而这是实现“X即服务”模式合同中极为关键的（且此前一直缺失的）要素。这种远程监控和控制技术能够根据实际服务效果（对照明领域来说也就是流明，即空间内光照强度的单位）来构建真正的服务合同，落基山研究所将这种模式称为“流明即服务”（LaaS）。最重要的是，控制技术的进步使得照明系统的控制、持有和运行实现了完全由第三方来管理，从而将投资成本从建筑本身的资产负债表中划去。

工作原理

与其他“X即服务”模式类似，LaaS允许用户将其天花板“租借”给一家服务供应商。用户可以对其需要的照明系统功能（例如光照强度）作出指定，服务供应商负责设计、安装和维护带有智能控制功能的LED照明系统以满足用户的需求。

服务供应商需要为租用建筑内的天花板空间而向用户支付固定的月租。这一费用在项目开始前根据项目的经济性指标提前确定。作为交换，用户需要向服务供应商支付在整个合约期内所实现的照明节能量的完整价值，以此作为服务供应商安装和提供服务所获得的收入。

这一模式将各方在其角色内的利益与风险有机的结合起来。用户在合约期内以固定租金的形式收获了属于自己的那部分节能收益，并且享受了拥有更高质量照明系统的间接收益。同时，服务供应商也根据在合约期内实现的照明节能量获得了一定收益。尽管承担着性能上的风险，但他们的收益与自身承担的风险相匹配，并可能随着照明升级采用率的提高而获得销量上升的间接收益。

作为商业建筑照明产业的革命性创新，LaaS模式整合了服务供应商和建筑业主的利益诉求，能够同时刺激双方积极采用最高能效的照明系统。它不仅能够立刻提高建筑业主的运营净收入，还能节约大量能源并大幅降低建筑的碳足迹。

一旦LaaS在大范围内成功应用，它或将成为燎原之火，在供热与制冷等其他建筑领域催生新的“X即服务”模式，从而拉动更多投资进入建筑能效市场。当我们思考的问题不再是“我需要什么设备？”，而变成了“我需要设备的什么功能？”时，我们看待建筑的视角就上升到了一个全新的高度。