Alisa Petersen，落基山研究所咨询师

笔者最近对极少人关注的建筑租赁条款产生了兴趣。租赁合约常常是枯燥乏味的，充斥着各种法律术语，但如果我们能够抛开这些让人头疼的术语，合理清晰的租赁合约能够对净零能耗（NZE）商业建筑的规模化发展起到关键的推动作用。

商业建筑的用电量占全美电力消费总量的36%，而其中52%的商业建筑都以租赁形式运营，因此，提高净零能耗租赁模式的市场份额对降低建筑领域整体碳足迹有着关键的作用。然而，目前美国仅有很少的商业建筑是以净零能耗的模式进行租赁的。

这很大程度上是由于租赁建筑能效投资的投入和收益方不匹配问题造成的：能效改善成本常由建筑业主承担，而节能收益常由建筑租户享受。虽然净零能耗会使租赁合约条款变得更加复杂，但设定共同的目标（可再生能源供应必须足够满足能源使用需求）能够帮助统一租户和业主的利益。此外，设计完善的净零能耗租赁合约还能确保双方利益得到法律的保护，保证合约能够公平、成功地执行。

通过净零能耗租赁合约解决投入和收益方不匹配的问题

直到近期，想要了解净零能耗租赁合约应包含哪些条款都是非常困难的，因为只有很少成文的净零能耗租赁合约，并且这些租约通常并未公开。为了满足这一需求，落基山研究所近期发布了《净零能耗租赁最佳实践指南》，旨在指导开发商如何编写和谈判净零能耗租约中的关键条款。

一份设计完善的净零能耗租约应包括以下部分：

1.用能配额：在租约中为租户设置用能配额可以帮助租户控制自身能源消耗量，使净零能耗目标更容易实现。用能配额应包括租户的照明和插座负荷，因为这些负荷能够被租户轻易计量并且完全在租户的控制之下。此外，业主可以与租户一同决定是否将暖通空调及热水负荷计算在用能配额之内。由于这些负荷一般来自集中型设备并主要在业主的控制范围内，所以租户要计量这些负荷会十分困难，安装分电表也会带来额外成本和附加工序。业主应和租户紧密合作，确保租户拥有所需的工具和信息，在不影响租户工作效率的同时实现用能配额目标。用能配额需要被密切追踪，也应根据用户是否达到配额要求进行相应的奖励和/或惩罚。如果租户用能超出了用能配额，将需要通过购买可再生能源证书（REC）来满足净零能耗租约条款的要求。这样一来，即使个别租户用能超出了自身的配额，整个建筑仍然可以实现净零能耗目标。这种精密度级别需要每一个租户能够单独计量自身用电量。

2.能源信息披露：租户与开发商必须共同为他们的净零能耗目标负责，因此租户应当得到他们的实际能源消耗量与其用能配额之间的对比数据，以及整个建筑的运行状况。我们建议租约应规定每年至少披露一次建筑能耗总量和现场可再生能源发电量的情况，以及每月提供特定租户能源消耗量的月度报告。如果建筑表现没有达到预期，租户与开发商应该共同制定一份能源管理计划来保证能源用量能够达到目标。

3.定期进行再调试：与汽车类似，建筑也需要定期保养以确保它们能够达到预期的表现。在租约中明确定期再调试的成本是租户所需承担的运营开支的一部分，可以确保在需要的时候对建筑进行再调试。

4.成本回收条款：业主需要回收其投资在能效项目或安装太阳能光伏系统（PV）的成本。成本回收条款方面的最佳案例是纽约的一个工作组发明的“能耗匹配条款”，该条款规定业主的转嫁成本应等于能效改善项目预计节能量的80%，这样一来，租户的权益可以在节能项目未能达到预期效果时得到保护。

加入净零能耗革命

现在你已了解了净零能耗租约令人激动且关键的作用，接下来可以开始与内部团队及租户进行沟通，讨论如何将绿色租赁条款写入当前的合约并在下一个新建建筑项目中考虑净零能耗目标。下面的资源可以为你带来帮助：

•《净零能耗租赁最佳实践指南》
•净零能耗租赁建筑成功案例分析：
 落基山研究所Boulder Commons办公室
 西雅图布利特中心
 Indio路435号项目
 Page Mill路1400号项目
•落基山研究所的净零能耗租约和西雅图布利特中心净零能耗租约。 此外，还可参阅净零能耗租约条款摘录。
•市场转化研究所绿色租约资料库
•美国总务管理局（GSA）编制的入门级、标准级和高级绿色租约推荐规范。

下一步工作

通过博尔德能源挑战赛，落基山研究所希望大幅加快推广高级绿色租赁项目在科罗拉多州博尔德本地的应用。落基山研究所开展的这个针对博尔德本地的活动，为建筑业主、租户和经纪公司提供了定制化培训，并直接与四家博尔德本地的房地产业主/管理公司展开合作，为他们提供咨询和协助服务。点击这里订阅这次活动的最新消息。

落基山研究所还在2018年4月17日到19日于匹兹堡举行的目标净零论坛上展示了净零能耗租赁建筑的最佳实践方案。这次论坛活动为领先的政策决策者、设计专业人员和建筑业主提供了绝佳的机会学习成功项目的最佳实践经验，并通过合作抓住净零能耗发展机遇，改善我们的建筑环境。