寻找办公场所的工作通常异常繁琐，在对市场上的不同选项逐一对比的过程中，租户需要梳理数以百计的注意事项，还要计算包括房租、水电费、保险、物业费等各种成本。除此以外，还有许多难以量化的因素影响着租户的选择：比如用户对一栋建筑的个人感觉，办公空间对于用户健康和工作效率的影响，或办公空间是否适合用户的个性和生活方式等。虽然我们可能不愿承认，但多数情况下，这些无形的、主观的因素对我们是否会签下租约起着决定性的作用。

对于大型商业房产租户而言，这个挑战甚至更加复杂。除了预算和其它财务指标外，许多公司和机构还必须优先考虑以下这些因素，包括公司的可持续发展承诺，对品牌影响重大的企业社会责任价值，以及每天在他们所选办公室工作的员工们——公司自然希望员工保持健康、快乐、高效，更不用提来自董事会和股东们的压力了。

致力于改善建筑能效的领先机构市场转型研究所的项目经理Alexandra Harry表示：“绝大部分租户将这个基本问题归纳为：如果我租用了高能效表现的办公楼，我可以看到节约了多少能源，但我无法计算提高了多少工作效率，降低了多少缺勤率，或获得了多少健康福利。如果不能将这些影响间接成本的因素量化，几乎不可能有人会接受房租更高的‘绿色’建筑。”

因此，尽管绿色建筑提供的工作环境可能让人感觉舒适，并能够提高员工健康水平、工作效率以及出勤率，但目前企业租户所面临的挑战是，这些“无形优势”带来的影响常常无法被应用在各市场选项间的逐一对比工作中。

将无形因素有形化

在2014和2015年，落基山研究所为商业建筑业主/用户和房地产投资商发布了一系列建筑深度改造价值指南。通过将这些无形优势转化为直观的货币价值和房地产度量标准，落基山研究所为房地产行业的决策者提供了全面的评估方法。通过这一评估方法，他们能够充分了解除能源成本节约外，能效建筑所能提供的更全面的效益。

这些指南指出，可持续的办公空间能够在改善人才招募效率、员工健康以及由于工作效率提高带来的成本节约方面使得租户大约每平方英尺节约6.18美元，并为决策者提供了一套能够用来详细评估建筑空间表现的计算方法。

如今，为了让租户更高效地搜索和锁定符合其要求、目标、预算的高性能办公场所，市场转型研究所和落基山研究所为这个行业提供了一套全新工具。

2016年9月市场转型研究所网站同时发布了绿色租赁问卷和计算器，这一工具能够使租户在“搜房”的初始阶段应用绿色租赁方法，在为企业节约能源成本的同时，能够更好地评估与健康问题（比如因糟糕的室内空气质量引起的）或员工工作效率下降相关的间接成本。

作为独立工具，计算器和问卷能够帮助租户评估其选择的办公场所。问卷包括了一系列租户向潜在房东提出的有关建筑能效和可持续性能的问题。如果有些条目建筑物目前还无法满足，租户和房东有望通过租约共同完成建筑物的能效和可持续性能升级。

市场转型研究所在今年六月举行的建筑业主和管理者协会年会上公布的最新的绿色租赁领先企业显示，越来越多的建筑业主希望以绿色租赁的形式获得竞争优势，并将自己的资产与普通建筑区分开来。已经发布的全新绿色租赁问卷正好可以促进这一进程。

Harry指出：“该问卷能够在租户和房东之间展开关于可持续性和建筑性能的有效对话。问卷提供了一个对话起点和清晰的结构，使租户了解如何评估高性能建筑的功能，以及应考虑通过哪些方式与房东进行协商以使建筑实现更高的能效表现。”

计算器的功能是帮助租户了解特定建筑物租赁空间的总成本，并更容易更全面地对比租赁高能效建筑所能实现的成本节约。通过整理落基山研究所评估深度改造完整价值的方法学——比如将健康和工作效率价值具体化——这些工具能够帮助租户更全面、更具体地了解租赁空间的真实成本（而不仅仅是简单的每平方英尺的价格），将高性能建筑空间的“无形优势”纳入决策考虑范围。

这些工具在租户搜寻新办公空间时最有效，但它们在与当前房东协商续租协议的过程中同样有用。通过这些工具，房东和租户能够在建筑的常规改造过程中改善建筑表现。

现在，市场转型研究所和落基山研究所正在寻找已准备洽谈租约的租户和房东，他们可以使用这一问卷和计算器协助决策制定。

市场转型研究所市场部主管Adam Sledd表示：“当能够使用标准化的工具计算价值时，一个公司就更容易承诺更高的能效表现。当你计算出最终数字时，你会发现结果好的难以置信。让市场了解这些数据和收益都是真实的，需要大量的宣传和市场测试。我们需要行业先驱展示其领导力，为我们赢取市场的信任。”

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